2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第三章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益!　

　　房地產(chǎn)價(jià)格影響因素-土地實(shí)物因素

　　1.土地面積

　　面積過(guò)小而不利于利用的土地，單價(jià)較低。但面積過(guò)小的土地與相鄰土地合并后會(huì )大大提高相鄰土地的利用價(jià)值。

　　面積過(guò)大，單價(jià)也可能較低。因為總價(jià)高減少潛在購買(mǎi)者數量。面積過(guò)大的土地可利用土地面積可能較少，因為需要配套提供基礎設施和公共服務(wù)設施建設。

　　土地面積大小的合適度因不同地區、不同消費習慣而有所不同。(適度規模，用規模經(jīng)濟解釋)

　　如，某地區房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍接受高層樓房，則該地區較大面積土地的利用價(jià)值要高于較小面積土地的利用價(jià)值，較大面積土地的單價(jià)高。相反，如果該地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)僅能接受體量較小的建筑，則較大面積土地的單價(jià)會(huì )低。

　　2.土地形狀

　　土地形狀是否規則，也有一定的影響。

　　形狀不規則的土地價(jià)格一般低。為改善形狀不規則土地的利用，往往采取土地調整或重劃措施。

　　3.地形、地勢

　　地面的高低起伏、平坦程度，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、利用價(jià)值或景觀(guān)等，從而影響其價(jià)格。平坦的土地，價(jià)格較高;高低不平的土地，價(jià)格較低。但是，土地過(guò)于平緩，往往不利于地面水的匯集和排除。

　　在其他狀況相同的情況下，地勢高的房地產(chǎn)價(jià)格一般高于地勢低的房地產(chǎn)的價(jià)格，因為地勢低不僅下雨時(shí)容易積水、潮濕，而且會(huì )影響建筑物的氣勢、可視性。氣勢、可視性對寫(xiě)字樓都很重要，可視性對商鋪很重要(商業(yè)街道兩側是否能建綠化帶有爭議)。

　　4.地質(zhì)

　　地質(zhì)狀況是指地基承載力和穩定性，地下水位和水質(zhì)，有無(wú)不良地質(zhì)現象等。地基承載力是指土地可負荷物品的能力，特別是指在保證地基穩定的條件下，建筑物的沉降量不超過(guò)允許值的地基承載能力。

　　對城市建設用地，地基(工程地質(zhì))狀況對地價(jià)的影響較大。

　　對于建設用地來(lái)說(shuō)，一般情況下，地質(zhì)堅實(shí)，承載力較大，有利于建筑使用，地價(jià)就高;反之，地價(jià)則低。

　　地基(工程地質(zhì))狀況好的，需要的地基加固處理等費用低，從而地價(jià)高;相反，則地價(jià)低。

　　5.土壤

　　土壤的污染情況(武漢的毒地事件)、自然酸堿性和肥力對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

　　6.土地開(kāi)發(fā)程度

　　熟地價(jià)格高于生地價(jià)格;“七通一平”地價(jià)>“五通一平”地價(jià)>“三通一平”地價(jià)。