房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估技術(shù)路線(xiàn)及估價(jià)方法

作為抵押物的房地產(chǎn)有很多類(lèi)型，不同類(lèi)型的房地產(chǎn)具有不同的估價(jià)特點(diǎn)和估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)，但總體而言，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估應遵循謹慎、保守原則，選用估價(jià)方法時(shí)，一般盡量將成本法作為一種估價(jià)方法。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估常見(jiàn)類(lèi)型的估價(jià)思路及方法的選用簡(jiǎn)述如下：

（一）完全產(chǎn)權房地產(chǎn)

這類(lèi)房地產(chǎn)是以出讓方式獲得土地使用權，即擁有一定期限的土地使用權和房屋產(chǎn)權，主要包括各類(lèi)商品房、自建自營(yíng)的飯店、招待所、培訓中心、教育、高爾夫球場(chǎng)、工廠(chǎng)等等。對這類(lèi)房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評估時(shí)，可根據具體情況采用市場(chǎng)法、收益法和成本法估價(jià)。對單獨以出讓方式獲得的土地使用權作為抵押物進(jìn)行評估，可以采用基準地價(jià)修正法、市場(chǎng)法和假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)。

（二）不完全產(chǎn)權房地產(chǎn)

這類(lèi)房地產(chǎn)一般只擁有房屋產(chǎn)權而不擁有出讓土地使用權，土地是以行政劃撥方式取得，主要包括原國有企事業(yè)單位、社會(huì )團體的各類(lèi)房地產(chǎn)、廉租房、經(jīng)濟適用房、房改房、合作建房等。對這類(lèi)房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評估時(shí)，應當選擇下列方式之一評估其抵押價(jià)值：一是直接評估在劃撥土地使用權下的市場(chǎng)價(jià)值；二是評估假設在出讓土地使用權下的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金的價(jià)款。估價(jià)報告中均應注明劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金價(jià)款的數額。該數額按照當地政府規定的標準測算；當地政府沒(méi)有規定的，參照類(lèi)似房地產(chǎn)已繳納的標準估算。

市場(chǎng)條件比較成熟的、市場(chǎng)交易性較強的房地產(chǎn)一般可選擇第二種方式，即先假設估價(jià)對象為完全產(chǎn)權的商品房，選用市場(chǎng)法（收益法）作為一種方法評估出房地產(chǎn)的客觀(guān)市場(chǎng)價(jià)值，并減去需要補交的上地出讓金或出讓毛地價(jià)價(jià)值；再選用成本法為另一種方法，測算不含土地出讓金或出讓毛地價(jià)的價(jià)值。

市場(chǎng)狹小的、特殊的房地產(chǎn)可選擇第一種方式，采用房產(chǎn)與土地（不含土地使用權出讓金的價(jià)款）分別估價(jià)再綜合的成本法估價(jià)。