2015房估案例與分析考點(diǎn):城市房屋拆遷評估估價(jià)特點(diǎn)
城市房屋拆遷評估不同于一般房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格評估,其估價(jià)特點(diǎn)主要表現在以下幾方面:
(一)估價(jià)數量大
城市拆遷往往是由于舊城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基礎設施等而引起,隨著(zhù)我國城市建設的不斷加快,必不可少地發(fā)生大規模城市房屋拆遷。,由于拆遷數量大、待拆遷的戶(hù)數多,由此帶來(lái)的拆遷估價(jià)數量很大,少則一、二棟,多則成片乃至一個(gè)或多個(gè)小區。\
(二)涉及面廣,社會(huì )影響大
拆遷房屋既有居民個(gè)人房屋,也有機關(guān)企事業(yè)單位房屋;既有住宅用房,也有商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房;既有獨立產(chǎn)權用房,也有共有產(chǎn)權用房。從企事業(yè)單位來(lái)說(shuō),拆遷不僅涉及到企事業(yè)財產(chǎn)的補償問(wèn)題,而且涉及到企事業(yè)單位的生存和職工家庭的生活問(wèn)題。從居民個(gè)人來(lái)說(shuō),房屋仍是當今我國大多數成市居民的最大財產(chǎn)。因此,城市房屋拆遷估價(jià)涉及到千家萬(wàn)戶(hù)的切身利益,所產(chǎn)生的社會(huì )影響很大。
(三)估價(jià)對象復雜,需要協(xié)調各種關(guān)系
相對于其他目的的估價(jià),拆遷估價(jià)的對象比較復雜,一個(gè)拆遷項目往往包括住宅、商鋪、辦公樓、車(chē)庫、構筑物等不同類(lèi)型物業(yè),導致估價(jià)方法的選擇存在較大難度。同時(shí),一次估價(jià)中還會(huì )面對大量的房屋,面對拆遷人和眾多的被拆遷人,由于各自對自身利益的維護,會(huì )出現不同的意見(jiàn),導致估價(jià)的重要工作之一是協(xié)調各種利益關(guān)系。
(四)補償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強
就同一城市而言,同一時(shí)期同一地段同種類(lèi)型房屋的拆遷補償價(jià)之間,同一時(shí)期同一地段不同類(lèi)型房屋的拆遷補償價(jià)之間,同一時(shí)期不同地段同種類(lèi)型房屋的拆遷補償價(jià)之間都具有價(jià)格相互關(guān)聯(lián)性。如果忽視了這種關(guān)聯(lián)性,就可能引發(fā)拆遷沖突。


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