房地產(chǎn)估價(jià)方法的綜合運用

　　按照《中華人民共和國國家標準——房地產(chǎn)估價(jià)規范》（GB/T50291一1999），房地產(chǎn)估價(jià)方法為以下幾類(lèi)：市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法、基準地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運用。之所以將“這些估價(jià)方法的綜合運用”作為房地產(chǎn)估價(jià)方法的一類(lèi)，是因為前幾種估價(jià)方法的使用是有前提條件的：

　　市場(chǎng)比較法：要求能夠收集到同一供需圈近期交易實(shí)例三個(gè)以上，交易實(shí)例的結構、用途要與估價(jià)對象類(lèi)似；

　　收益法：首先是較容易出租的房地產(chǎn)，其次要求能夠收集到同一供需圈內，類(lèi)似房地產(chǎn)的有關(guān)收入和費用的資料，能夠估算估價(jià)對象潛在毛收入、有效毛收入、運營(yíng)費用；

　　成本法：要求能夠收集到估價(jià)對象有關(guān)成本、稅費、開(kāi)發(fā)利潤等資料，或同類(lèi)房地產(chǎn)的成本、稅費、開(kāi)發(fā)利潤等資料；

　　假設開(kāi)發(fā)法：要求能夠收集到調查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況、選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式、能夠估計開(kāi)發(fā)建設期、能夠預測開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值等；

　　基準地價(jià)修正法：要求能夠收集到搜集有關(guān)基準地價(jià)的資料、能夠確定估價(jià)對象所處地段的基準地價(jià)；能夠進(jìn)行各項修正。

　　但執業(yè)實(shí)踐中可能遇到的估價(jià)對象是千差萬(wàn)別的：市場(chǎng)交易很活躍，但可能找不到類(lèi)似房地產(chǎn)的成交案例；是出租房地產(chǎn)，但租金水平由于各種原因不能體現出租房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值；建造年代久遠，收集不到估價(jià)對象或同類(lèi)房地產(chǎn)有關(guān)成本、稅費、開(kāi)發(fā)利潤等資料；未來(lái)規劃不明確，無(wú)法預測未來(lái)開(kāi)發(fā)模式；基準地價(jià)不能及時(shí)反映市場(chǎng)的供需關(guān)系時(shí)。這時(shí)單一采用一種方法就不能把握估價(jià)對象的公允價(jià)值，需要采用多種方法，才能使估價(jià)結果令人信服。

　　我公司在執業(yè)實(shí)踐中就遇到一個(gè)項目，必須從以上方法中選取兩個(gè)以上綜合運用，才能得到一個(gè)相對公允的估價(jià)值?，F將估價(jià)過(guò)程介紹如下：

　　一、項目背景

　　估價(jià)對象為福州市倉山區中籘路**號房屋（建筑面積411.9平方米）及其所占有的國有土地使用權（面積738.4平方米）產(chǎn)權人為**局，1988年移交受**局，沒(méi)有辦理《房屋所有權證》，已辦理**號《國有土地使用證》，批準用途為商店，估價(jià)目的為將該資產(chǎn)財務(wù)入賬。

　　估價(jià)對象于上世紀五、六十年代年建成并投入使用，為單層磚木結構房屋，坡屋頂，木屋架，局部磚墻圍護，水泥地面，內外墻石灰粉刷。

　　現場(chǎng)勘察，該建筑物整體外觀(guān)顯陳舊，其大致位置位于連江路南側，六一南路東側，三高路南側，配套設施齊全，生活便利，交通便捷。按“福州市人民政府關(guān)于印發(fā)福州市四城區土地使用權出讓和劃撥規費標準的通知”（榕政[2006]235號）劃分，此處屬福州市三級二類(lèi)商服用地。

　　二、估價(jià)方法選擇

　　估價(jià)對象為早期自建的單層磚木結構房屋，由于委評建筑物建成年代較早，結構及設計等級較差，市場(chǎng)上很難找到該類(lèi)型房屋的交易實(shí)例，市場(chǎng)法無(wú)法直接使用；該建筑物現由一家破產(chǎn)企業(yè)的幾個(gè)職工居住，租金僅1000元/月，按照其所處地段，租金明顯偏低，但周?chē)也坏筋?lèi)似的租賃物業(yè)，客觀(guān)租金無(wú)法確定，收益法也無(wú)法使用；批準用途為商店，但估價(jià)對象離街道尚有月30米的距離，若直接采用商服用地的基準地價(jià)，感覺(jué)有些不妥，不能體現估價(jià)對象的價(jià)值內涵。根據估價(jià)對象的具體情況，決定采用房地分估的方法，土地使用權采用市場(chǎng)法并以樓面地價(jià)表示，建筑物采用成本法進(jìn)行測算，最后將土地使用權價(jià)值和建筑物的價(jià)值加總得出房地產(chǎn)的總價(jià)值。

　　用市場(chǎng)法求取估價(jià)對象樓面地價(jià)的技術(shù)思路：先用市場(chǎng)法估算目前該地塊上所處區域的基準店面的正常銷(xiāo)售價(jià)格，然后扣除地上建筑物現值后，求出估價(jià)對象土地使用權價(jià)值的一種方法，并以樓面地價(jià)表示。其計算公式為：

　　單位樓面地價(jià)= 基準店面售價(jià)-建筑物單位價(jià)格（現值）

　　三、估價(jià)過(guò)程：

　?。ㄒ唬┑貎r(jià)的測算（采用市場(chǎng)法）

　　采用市場(chǎng)法求取估價(jià)對象所在區域基準店面單位樓面地價(jià)，其基本計算公式：

　　單位樓面地價(jià)= 房地產(chǎn)單位價(jià)格-建筑物單位價(jià)格

　　本次設定的基準店面位于估價(jià)對象同一供需圈，具體位置描述略。

　　假設在同區域范圍內有一住宅小區，在該小區內設定一基準店面，具體條件如下：①基準店面所在小區為4幢樓房，綠化條件一般，容積率2.0，入口處設有門(mén)衛值班室，物業(yè)管理條件一般。②所在樓房為條式框架結構地上9層住宅（其地上一層為店面，二～九為住宅），該樓于2003年建成，一梯兩戶(hù)設計，外墻瓷磚，鋁合金窗防盜網(wǎng)，防盜門(mén)；樓內設消防栓、電話(huà)及閉路電視等線(xiàn)路入戶(hù)，水電配套設施齊全。③該店面位于所在樓房的自然層第一層的中間部位，建筑面積為50m2，室內地面鋪瓷磚，墻面為涂料。④土地使用權類(lèi)型設定為出讓。⑤該小區樓房使用正常，維護保養狀況一般，成新率主要以使用年限法確定，經(jīng)測算約為93%.

　　1、同區域內基準店面單位價(jià)格的測算：

　?。?）選擇三個(gè)可比實(shí)例

　　略。

　?。?）各因素修正：

　　略。

　　2、基準店面的房地產(chǎn)單價(jià)為4644元/ m2。

　　3、基準店面建筑物現值的測算：

　　基準店面建筑物現值=1473×93%=1370元/m2。

　　4、基準店面樓面地價(jià)的求?。?/P>

　　樓面地價(jià)=基準店面房地產(chǎn)單位價(jià)格-建筑物單位價(jià)格=4644-1370=3274元/m2

　　由于估價(jià)對象為劃撥用地，需按基準地價(jià)的30%扣除出讓金，按“福州市人民政府關(guān)于印發(fā)福州市四城區土地使用權出讓和劃撥規費標準的通知”（榕政綜[2006]235號），該地段商服三級二類(lèi)基準地價(jià)為2250元/平方米。

　　土地評估價(jià)值V地=3274×738.4-2250×30%×738.4=1919102（元），評估取值191.9萬(wàn)元。

　?。ǘ┙ㄖ锕纼r(jià)測算

　　略。

　　建筑物現值V房=426×22%×411.9=38603（元），評估取值3.9萬(wàn)元。

　?。ㄈ?、估價(jià)結論

　　估價(jià)對象現值合計為：V總=V地+V房=191.9+3.9=195.8萬(wàn)元。

　　四、分析

　　以上估價(jià)過(guò)程中，使用了市場(chǎng)法、成本法及其綜合運用，才得出一個(gè)能夠反映估價(jià)對象價(jià)值內涵的估價(jià)結果，如果直接采用其中一個(gè)方法，其估價(jià)結果都站不住腳，都是對估價(jià)對象的曲解，因此，在實(shí)踐中，我們應多了解估價(jià)對象的特性，把握住其特性，同時(shí)，要善于征求、聽(tīng)取其他估價(jià)師的意見(jiàn)，兼聽(tīng)則明，用心把事情做好。