2010年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》復習資料精華(16)
房地產(chǎn)轉讓和租賃的需要
房地產(chǎn)轉讓包括房屋所有權轉讓和建設用地使用權轉讓?zhuān)侵阜课菟袡嗳撕徒ㄔO用地使用權人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、互換、贈與或者其他合法方式將其房屋所有權和建設用地使用權(簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn))轉移給他人的行為。其他合法方式包括用房地產(chǎn)作價(jià)出資、作價(jià)入股、抵償債務(wù)等。房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃和建設用地使用權出租,是指房屋所有權人、土地所有權人(國家)、建設用地使用權人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。
房地產(chǎn)價(jià)值很大,房地產(chǎn)的轉讓價(jià)格和租金無(wú)論是偏高還是偏低,都會(huì )使某一方遭受較大損失。由于一般的單位和個(gè)人不是專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)交易的,甚至一生中未曾經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)交易,而且沒(méi)有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的,所以這些單位和個(gè)人對房地產(chǎn)及其市場(chǎng)行情通常不很了解,在房地產(chǎn)轉讓和租賃時(shí)為避免遭受損失,往往需要房地產(chǎn)估價(jià)為其確定轉讓價(jià)格、租金等提供參考依據。
例如房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài),對于買(mǎi)者來(lái)說(shuō),需要通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)了解擬購買(mǎi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,以判斷賣(mài)者的要價(jià)是否合理,或者幫助其確定合適的出價(jià),避免出價(jià)過(guò)高而遭受損失,出價(jià)過(guò)低而得不到;對于賣(mài)者來(lái)說(shuō),需要通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)了解擬出售房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,以判斷買(mǎi)者的出價(jià)是否合理,或者幫助其確定合適的要價(jià),避免定價(jià)過(guò)低而遭受損失,定價(jià)過(guò)高而難以賣(mài)出。再如房地產(chǎn)互換,由于所互換的房地產(chǎn)價(jià)值剛好相等的情形很少,互換雙方往往需要通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)了解所互換房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,然后根據它們之間的差價(jià)在貨幣上“多退少補”。在用房地產(chǎn)作價(jià)出資設立企業(yè)的情況下,《中華人民共和國合伙企業(yè)法》(2006年8月27日中華人民共和國主席令第55號公布)第十六條規定:“合伙人可以用貨幣、實(shí)物、知識產(chǎn)權、土地使用權或者其他財產(chǎn)權利出資,也可以用勞務(wù)出資。合伙人以實(shí)物、知識產(chǎn)權、土地使用權或者其他財產(chǎn)權利出資,需要評估作價(jià)的,可以由全體合伙人協(xié)商確定,也可以由全體合伙人委托法定評估機構評估。”《公司法》第二十七條規定:“股東可以用貨幣出資,也可以用實(shí)物、知識產(chǎn)權、土地使用權等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉讓的非貨幣財產(chǎn)作價(jià)出資;但是,法律、行政法規規定不得作為出資的財產(chǎn)除外。對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應當評估作價(jià),核實(shí)財產(chǎn),不得高估或者低估作價(jià)。法律、行政法規對評估作價(jià)有規定的,從其規定。”在一方提供土地,另一方提供資金,合資合作開(kāi)發(fā)建設房地產(chǎn),然后分配建成后的房地產(chǎn)或者利潤的情況下,雙方需要了解所提供的土地的市場(chǎng)價(jià)值。這些也都需要房地產(chǎn)估價(jià)。
在房地產(chǎn)租賃的情況下,不僅需要評估租金(租賃價(jià)格),而且當出租人需要收回租賃期限未到期的房地產(chǎn)時(shí)應當給予承租人多少補償,承租人將租賃權轉讓時(shí)可以拿到多少權利金(租賃權價(jià)格)等,也需要房地產(chǎn)估價(jià)提供相關(guān)參考依據。


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