房地產(chǎn)抵押貸款的需要

　　房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權的擔保，當債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形時(shí)，債權人有權依照法律的規定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。上述債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的房地產(chǎn)為抵押房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)由于具有不可移動(dòng)、壽命長(cháng)久、價(jià)值量大、保值增值等特性，是一種良好的用于提供擔保的財產(chǎn)，在借貸等民事活動(dòng)中，為保障債權的實(shí)現，債權人一般會(huì )要求債務(wù)人或者第三人將其有權處分并且不屬于法律法規規定不得抵押的房地產(chǎn)抵押給債權人，要求貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，《中華人民共和國擔保法》（1995年6月30日中華人民共和國主席令第50號公布，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《擔保法》）第三十五條規定“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價(jià)值”。特別是商業(yè)銀行為了兼顧業(yè)務(wù)發(fā)展、市場(chǎng)競爭和風(fēng)險防范，既不能壓低房地產(chǎn)抵押價(jià)值，又不能提高房地產(chǎn)抵押價(jià)值，即如果為了信貸安全而少放款將會(huì )失去賺取利息的機會(huì )，但如果為了謀求更多的利息而多放款將承受損失的風(fēng)險，兩全其美的辦法是要追求客觀(guān)合理的抵押價(jià)值。為了知道該客觀(guān)合理的抵押價(jià)值，債權人一般會(huì )委托或要求債務(wù)人委托債權人信任的房地產(chǎn)估價(jià)機構進(jìn)行評估，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據。

　　房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價(jià)的需要，歸納起來(lái)主要有以下7種：①初次抵押估價(jià)，即將未抵押的房地產(chǎn)抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評估。②再次抵押估價(jià)，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評估?！稉７ā返谌鍡l規定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價(jià)值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”③增加抵押貸款估價(jià)，即抵押人以同一抵押房地產(chǎn)向同一抵押權人再次抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評估。④抵押期間估價(jià)，即對抵押房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行監測，及時(shí)掌握其變化情況，定期或者根據需要對抵押房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評估。包括向抵押權人提示：抵押人的行為足以使抵押房地產(chǎn)的價(jià)值減少的，要求抵押人停止其行為；抵押房地產(chǎn)的價(jià)值減少的，要求抵押人恢復抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應的擔保；抵押人不恢復抵押房地產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔保的，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。⑤轉抵押估價(jià)，即將抵押房地產(chǎn)及其所擔保債權轉讓給買(mǎi)受人的，對該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評估。⑥續貸抵押估價(jià)，即抵押貸款到期后繼續以該房地產(chǎn)抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評估。⑦處置抵押房地產(chǎn)估價(jià)，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)的，為折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)提供相關(guān)價(jià)值參考依據，對該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值等進(jìn)行評估。

　　在實(shí)際中，還可以按照貸款前期、貸款期間和貸款處置三個(gè)階段，來(lái)劃分為金融機構提供的房地產(chǎn)抵押估價(jià)及相關(guān)服務(wù)。在貸款前期，除了可提供房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估，通常還提供房地產(chǎn)貸款項目評價(jià)、抵押成數（抵押率）測算等服務(wù)。在貸款期間，可提供抵押房地產(chǎn)及其價(jià)值動(dòng)態(tài)評估，及時(shí)化解信貸風(fēng)險，提高抵押房地產(chǎn)質(zhì)量，保障金融機構債權安全。在貸款處置階段，除了可提供處置抵押房地產(chǎn)價(jià)值評估，通常還提供資產(chǎn)處置方案、處置方式分析咨詢(xún)等服務(wù)。