2015房估案例與分析考點(diǎn):拆遷估價(jià)的估價(jià)對象
拆遷估價(jià)的估價(jià)對象:
拆遷估價(jià)的估價(jià)對象為拆遷范圍內土地、建筑物、構筑物和依托于其實(shí)體上的權益。針對不同估價(jià)對象應注意以下幾點(diǎn):
(1)依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權,可視為提前收回處理,在估價(jià)中應包括土地使用權的補償估價(jià),根據該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。
(2)依法以劃撥方式取得的土地使用權,在估價(jià)中不應包括出讓金部分,只包含該宗地相應的基礎設施配套建設費和土地開(kāi)發(fā)及其他費用。
(3)已取得所有權的房屋及構筑物,估價(jià)應從占有、使用、收益、處分四方面綜合認定其合法性,不能僅僅依據估價(jià)時(shí)點(diǎn)的用途估價(jià)。
例如:規劃設計建造的地下人防改為商店或旅店用途的。
(4)“拆除違章建筑和超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑,不予補償”,故不在估價(jià)范圍之內。“拆除未超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑,應當給予適當補償”,估價(jià)時(shí)應按照使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予估價(jià)。
(5)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權屬證書(shū)及權屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規定的,服從其規定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的,可以按照協(xié)商結果進(jìn)行評估。
對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的,應當向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的,可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定;沒(méi)有設立房屋面積鑒定機構的,可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。
(6)對于一宗房地產(chǎn)拆遷補償估價(jià),凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內外不可移動(dòng)的設備及其附屬物等,都不可遺漏。設備含水、電、暖、衛、氣、通訊等設施;附屬物含樹(shù)木、綠地、道路、院墻、。門(mén)樓等其他構筑物。


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