收益法又稱(chēng)收益還原法，是房地產(chǎn)價(jià)格評估的一種重要方法，它適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià)。收益法是運用適當的資本化率，將預期的估價(jià)對象房地產(chǎn)未來(lái)各期（通常為年）的正常收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現值，求其之和得出估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。在運用收益法評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，資本化率是影響估價(jià)結果是否客觀(guān)、準確的重要因素，資本化率如果使用不當，盡管只有1％的細微差距，評估出的房地產(chǎn)價(jià)格也將會(huì )產(chǎn)生極大不同。

　　資本化率確定的幾種方法根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》，資本化率的確定主要有以下幾種方法。

　　1.市場(chǎng)提取法。通過(guò)收集市場(chǎng)上三宗以上類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求取資本化率。我們已經(jīng)知道V＝a／r的收益法基本計算公式，在掌握了市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格及收益后，便不難算出各自的房地產(chǎn)收益率了，再通過(guò)平均或更為精確的加權平均，便可以求出市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的投資收益率即資本化率。

　　市場(chǎng)提取法的理論基礎是收益決定價(jià)格，對于一項商業(yè)性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其年凈收益就是年凈租金收入，a／r實(shí)際就是“租售比”，是資本化率的另一種形式。在實(shí)際中，估價(jià)人員在評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，常常會(huì )將“租售比”作為測算一宗房地產(chǎn)價(jià)格的重要參考，會(huì )在現場(chǎng)查勘某一物業(yè)后根據租售比初步判斷這物業(yè)大約值多少錢(qián)，然后再收集資料進(jìn)行相應的測算。房地產(chǎn)的價(jià)格是由收益率決定的，收益越低，資本化率也應該越低。

　　我們在實(shí)際工作中直接采用的租金通常是毛租金，而不是客觀(guān)租金，在計算資本化率時(shí)需要我們仔細判斷、甄別。同樣市場(chǎng)中很多房地產(chǎn)成交價(jià)格也是非正常情況，比如交易中心的部分資料，一些成交價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格明顯不一致，交易雙方出于各種目的如為了偷稅、逃稅而隱瞞真實(shí)價(jià)格，申報的成交價(jià)格往往低于正常市場(chǎng)價(jià)格。因此我們在做評估報告的時(shí)候，需要對每一個(gè)數據都有一個(gè)評定修正的過(guò)程，使之更趨于合理，而并不是所有的數據都能直接采用。

　　2.復合投資收益率法。又稱(chēng)投資組合法，是將購買(mǎi)房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為資本化率的一種方法。采用復合投資收益率法計算資本化率，依據以下理論基礎：一是擁有房地產(chǎn)是持有貨幣的一種形式，二是購買(mǎi)房地產(chǎn)是貨幣持有人的一種投資行為，房地產(chǎn)價(jià)格為投資額，房地產(chǎn)純收益為投資收益，三是購買(mǎi)房地產(chǎn)的資本來(lái)源于銀行抵押貸款和自有資本。在計算房地產(chǎn)資本化率時(shí)，首先需要明確兩個(gè)數值，即銀行抵押貸款利息率和自有資本收益率，其次還要明確銀行抵押貸款和自有資本之間的權重。因此本人復合投資收益率法計算資本化率帶有過(guò)強的主觀(guān)意識性，在實(shí)際工作中不建議采用，原因如下：

　?。?）自有資本收益率沒(méi)有統一標準，每個(gè)人對自己的資本支出都有不同的回報期望值或投資回報率，將不同的自有資本收益率（回報率）作為計算資本化率依據時(shí)，就會(huì )帶有明顯的個(gè)人主觀(guān)意識，缺乏可信性、社會(huì )性，也直接影響到資本化率的客觀(guān)性。

　?。?）貸款比例即銀行抵押貸款額同自有資本額沒(méi)有固定標準，在現實(shí)中也是因人而異，選擇不同的貸款額度。

　　因此復合投資收益率法計算資本化率固然有操作上的簡(jiǎn)便易行性，但由于缺乏社會(huì )性，其結果也會(huì )千差萬(wàn)別，不應該作為計算資本化率的主要方法。

　　3.投資收益率排序插入法。找出相關(guān)投資類(lèi)型及其收益率、風(fēng)險程度，按風(fēng)險大小排序，將估價(jià)對象，與這些投資的風(fēng)險程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。采用投資收益率排序插入法，通常按以下方式操作：首先通過(guò)調查找出社會(huì )上各種類(lèi)型的投資及其收益率。這些投資包括銀行存款、貸款、國債、股票、債券、保險等等類(lèi)型。

　　其次將調查取得的各種投資類(lèi)型的收益率按一定順序（從高到低或從低到高）排列，制作相應圖表。

　　然后將估價(jià)對象房地產(chǎn)的投資與其他投資類(lèi)型進(jìn)行比較分析，考慮投資的風(fēng)險性、流動(dòng)性、管理難易性及作為資產(chǎn)的安全性，找出類(lèi)似風(fēng)險投資類(lèi)型。

　　最后依據找出的類(lèi)似投資類(lèi)型判斷資本化率相應的取值范圍，確定資本化率。

　　采用投資收益率排序插入法計算資本化率需要估價(jià)人員對資本市場(chǎng)有一定的熟悉程度和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗，并充分了解當地的投資及房地產(chǎn)市場(chǎng)，方能求出比較貼切、適合的資本化率。