?。ǘQ定房地產(chǎn)需求量的因素

　　某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；②消費者的收入水平，③消費者的偏好；④相關(guān)物品的價(jià)格水平；⑤消費者對未來(lái)的預期。它們對房地產(chǎn)需求量的影響分別如下：

　?。?）該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。一般地說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上升了，對其需求就會(huì )減少；如果下降了，對其需求就會(huì )增加。其他商品的需求量與價(jià)格的關(guān)系一般也如此。由于需求量與價(jià)格負相關(guān)的這種關(guān)系很普遍，經(jīng)濟學(xué)家稱(chēng)之為需求規律。

　　需求規律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會(huì )地位的物品。因為這種物品只有在高價(jià)位時(shí)才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價(jià)格成同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價(jià)格成同方向變化。19世紀英國人吉芬發(fā)現，在1845年愛(ài)爾蘭大災荒時(shí)，馬鈴薯價(jià)格上升，但人們對馬鈴薯的需求卻不斷增加，這一現象在當時(shí)被稱(chēng)為“吉芬難題”。這類(lèi)特殊物品以后也因此被稱(chēng)為吉芬物品。

　?。?）消費者的收入水平。因為消費者對商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小還取決于消費者的收入水平。對于正常商品來(lái)說(shuō)，當消費者的收入增加時(shí)，就會(huì )增加對該種商品的需求；相反，就會(huì )減少對該種商品的需求。但對于低檔商品來(lái)說(shuō)，其需求量可能隨著(zhù)收入增長(cháng)而下降，即當消費者的收入增加時(shí)，反倒會(huì )減少對該種商品的需求。

　?。?）消費者的偏好。消費者對商品的需求產(chǎn)生于其需要或欲望，而消費者對不同商品的需要或欲望又有強弱緩急之分，從而形成消費者的偏好。消費者的偏好支配著(zhù)他在使用價(jià)值相同或相似的替代品之間的消費選擇。當消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì )增加；相反，則需求就會(huì )減少。例如，如果城市居民出現了向郊區遷移的趨勢，則對市區住宅的需求將會(huì )減少，而對郊區住宅的需求將會(huì )增加。但是，人們的消費偏好不是固定不變的，在某些因素的作用下會(huì )發(fā)生變化。

　?。?）相關(guān)物品的價(jià)格水平。當一種房地產(chǎn)自身的價(jià)格保持不變，而與它相關(guān)的物品的價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求也會(huì )發(fā)生變化。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿(mǎn)足類(lèi)似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟適用住房與普通商品住宅之間、賓館與寫(xiě)字樓之間就存在著(zhù)一定的替代關(guān)系。在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果下降，則消費者就會(huì )把需求轉移到另一種房地產(chǎn)上，從而使另一種房地產(chǎn)的需求增加，該種房地產(chǎn)的需求減少。

　　某種房地產(chǎn)的互補品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂(lè )房地產(chǎn)，大城市郊區的住宅和高速公路收費。在互補品之間，對一種物品的消費如果多了，對另一種物品的消費也會(huì )多起來(lái)。因此，一種房地產(chǎn)的互補品的價(jià)格低時(shí)，對該種房地產(chǎn)的需求就會(huì )增加。例如，大城市郊區的住宅，當降低或取消連接它與市區的高速公路收費時(shí)，對其需求就會(huì )增加。

　?。?）消費者對未來(lái)的預期。消費者的行為不僅受到許多現實(shí)因素的影響，還受到其預期的影響。例如，消費者的現時(shí)房地產(chǎn)需求不僅取決于其目前的收入水平和當前的房地產(chǎn)價(jià)格水平，還取決于消費者對其未來(lái)收入增長(cháng)和房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)漲落的預期。當消費者預期其未來(lái)的收入會(huì )增加時(shí)，就會(huì )增加現時(shí)需求；相反，就會(huì )減少現時(shí)需求。當消費者預期房地產(chǎn)價(jià)格在未來(lái)會(huì )上漲時(shí)，就會(huì )增加對房地產(chǎn)的現時(shí)需求，因為“今天不買(mǎi)，明天更貴”；相反，就會(huì )持幣觀(guān)望，減少對房地產(chǎn)的現時(shí)需求，因為“今天買(mǎi)進(jìn)，明天更低”。這就是通常所講的“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”。

　　由上可知，當一種房地產(chǎn)的價(jià)格低時(shí)，當消費者的收入高時(shí)，當消費者對該種房地產(chǎn)的偏好程度增強時(shí)，當該種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格高或者互補品的價(jià)格低時(shí)，當消費者預期未來(lái)的收入會(huì )增加或者該種房地產(chǎn)的價(jià)格未來(lái)會(huì )上升時(shí)，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會(huì )增多；反之，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會(huì )減少。

　　2．下列情形中會(huì )導致房地產(chǎn)當前需求增加的有（ ）。（2004年考試題）
　　A．消費者的收入增加
　　B．作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升
　　C．作為互補品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升
　　D．消費者預期其未來(lái)的收入增加
　　E．消費者預期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升

　　答案：ABDE

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