?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)估價(jià)會(huì )有誤差，但誤差應在合理的范圍內

　　在一般人看來(lái)，合格的估價(jià)師對同一房地產(chǎn)評估出的價(jià)值應相同；對于為交易提供參考依據的估價(jià)，評估出的價(jià)值是否正確還應當用事后的實(shí)際成交價(jià)格來(lái)檢驗。但在實(shí)際中，評估出的價(jià)值與實(shí)際成交價(jià)格通常有差異甚至差異較大；即使是聘請合格的估價(jià)師對同一房地產(chǎn)在同一時(shí)間的同種價(jià)值進(jìn)行重新評估，不同的估價(jià)師評估出的價(jià)值往往也不相同。這就產(chǎn)生了估價(jià)準確性的問(wèn)題。

　　對估價(jià)準確性問(wèn)題的全面認識包括下列幾點(diǎn)：

　?。?）即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的價(jià)值意見(jiàn)，只會(huì )得出近似的價(jià)值意見(jiàn)。因為估價(jià)總是在信息不完全及存在許多不確定因素下作出的，并且不同的估價(jià)師掌握的信息一般不可能完全相同。

　?。?）所有的評估價(jià)值都會(huì )有誤差，即：評估價(jià)值＝真實(shí)價(jià)值＋誤差。估價(jià)對象的真實(shí)價(jià)值只是理論上存在，實(shí)際中不可得知，因此評估價(jià)值有誤差是必然的。即使是對高度、面積、重量等一般物理量的測量，雖然被測量物和測量工具通常是有形的實(shí)物，但也不可避免地存在誤差。更何況是估價(jià)，它在某種意義上是選用無(wú)形的估價(jià)方法等去測量看不見(jiàn)、摸不著(zhù)的價(jià)值，存在誤差也就不難理解了。

　?。?）不能用物理量測量的誤差標準來(lái)要求估價(jià)的誤差標準，應允許估價(jià)有較大的誤差。在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價(jià)委托人起訴估價(jià)師的法庭訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是±10%，有時(shí)放寬到±15%，對于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)甚至放寬到±20%。如果評估價(jià)值超出了誤差范圍，即可以認為估價(jià)師存在“專(zhuān)業(yè)疏忽（professional negligence）”。但以誤差范圍來(lái)判斷估價(jià)的準確性，在英國估價(jià)行業(yè)內一直有爭議。雖然如此，估價(jià)誤差還應有個(gè)度，誤差應在合理范圍內，因此就需要確定一個(gè)合理的誤差范圍，上述英國的估價(jià)誤差范圍值得借鑒。

　?。?）判斷一個(gè)評估價(jià)值的誤差大小或者準確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較。由于真實(shí)價(jià)值不可得知，便出現了兩種替代真實(shí)價(jià)值的選擇：一是實(shí)際成交價(jià)格；二是合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結果。因為評估價(jià)值一般是在一系列正常交易假定條件下最可能的價(jià)格，而實(shí)際成交時(shí)的交易情況不一定是正常的，從而實(shí)際成交價(jià)格不一定是正常市場(chǎng)價(jià)格，所以一般不能采用實(shí)際成交價(jià)格，而應采用合格的估價(jià)師（通常為公認的具有較高專(zhuān)業(yè)勝任能力的若干名估價(jià)專(zhuān)家）對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結果。

　?。?）即使可以用上述方法判斷一個(gè)評估價(jià)值的誤差大小或者準確性，但在實(shí)際估價(jià)鑒定中并不輕易直接評判一個(gè)評估價(jià)值的對與錯和誤差大小，而是通過(guò)考察估價(jià)師和估價(jià)機構在履行估價(jià)程序上有無(wú)疏漏、在估價(jià)過(guò)程中有無(wú)失誤等，間接對其估價(jià)結果予以肯定或否定。

　　為了使評估價(jià)值更加客觀(guān)合理，防止不同的估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)評估出的價(jià)值出現較大偏差，相關(guān)估價(jià)國際組織、區域組織以及許多國家和地區的估價(jià)組織或者政府部門(mén)制定了指導估價(jià)師從事估價(jià)業(yè)務(wù)的技術(shù)規范和職業(yè)道德規范的估價(jià)標準、規則、指南、指引等。例如，國際估價(jià)標準委員會(huì )（International Valuation Standards Committee，IVSC）制定并努力推廣《國際估價(jià)標準》（International Valuation Standards，EVS），歐洲估價(jià)師協(xié)會(huì )聯(lián)合會(huì )（The European Group of Valuers‘ Associations，TEGoVA）制定了《歐洲估價(jià)標準》（European Valuation Standards，EVS），美國估價(jià)促進(jìn)會(huì )估價(jià)標準委員會(huì )（The Appraisal Standards Board of The Appraisal Foundation）制定了《專(zhuān)業(yè)估價(jià)操作統一標準》（Uniform Standards of Professional Appraisal Practice，USPAP），英國皇家特許測量師學(xué)會(huì )（Royal Institution of Chartered Surveyors，RICS）制定了《皇家特許測量師學(xué)會(huì )估價(jià)標準》（RICS Valuation Standards），日本制定了《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評價(jià)基準》，中國臺灣地區內政部制定了《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規則》，香港測量師學(xué)會(huì )制定了《香港測量師學(xué)會(huì )物業(yè)估值準則》（The HKIS Valuation Standards on Properties），中國內地制定了國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》并發(fā)布了《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》等。ation Standards on Properties），中國內地制定了國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》并發(fā)布了《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》等。ation Standards on Properties），中國內地制定了國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》并發(fā)布了《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》等。ation Standards on Properties），中國內地制定了國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》并發(fā)布了《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》等。ation Standards on Properties），中國內地制定了國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》并發(fā)布了《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》等。ation Standards on Properties），中國內地制定了國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》并發(fā)布了《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》等。ation Standards on Properties），中國內地制定了國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》并發(fā)布了《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》等。ation Standards on Properties），中國內地制定了國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》并發(fā)布了《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》等。