?。ㄈ┓康禺a(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證

　　估價(jià)行業(yè)之外的人通常認為，估價(jià)機構和估價(jià)師評估出的價(jià)值應是可以實(shí)現的或者八九不離十，否則就要賠償相應的損失。實(shí)際上，估價(jià)是估價(jià)機構和估價(jià)師以專(zhuān)業(yè)機構和專(zhuān)家的身份發(fā)表對估價(jià)對象價(jià)值的專(zhuān)業(yè)見(jiàn)解、看法或觀(guān)點(diǎn)，而不應被視為估價(jià)機構和估價(jià)師對估價(jià)對象可實(shí)現價(jià)格的保證。雖然估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證，但并不意味著(zhù)估價(jià)機構和估價(jià)師可以隨意發(fā)表這種意見(jiàn)并對其意見(jiàn)可以不負責任。根據提供的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的用途和作用，可分為兩種不同性質(zhì)的估價(jià)：一是鑒證性估價(jià)（或稱(chēng)證據性估價(jià)、公證性估價(jià)）；二是咨詢(xún)性估價(jià)（或稱(chēng)參考性估價(jià)）。為估價(jià)委托人向第三方證明或者說(shuō)服第三方而提供的估價(jià)，即估價(jià)報告是給委托人以外的特定第三方特別是給眾多的不特定的第三方使用，例如為上市公司關(guān)聯(lián)交易提供參考依據的估價(jià)，估價(jià)報告具有“公共產(chǎn)品”性質(zhì)，通常屬于鑒證性估價(jià)。為估價(jià)委托人自己使用而提供的估價(jià)，即估價(jià)報告是供委托人自己使用，例如為委托人確定投標報價(jià)提供參考的估價(jià)，估價(jià)報告是一種“私人產(chǎn)品”，通常屬于咨詢(xún)性估價(jià)。在這兩種不同性質(zhì)的估價(jià)中，估價(jià)機構和估價(jià)師都要承擔一定的法律責任，但鑒證性估價(jià)承擔的法律責任一般要大于咨詢(xún)性估價(jià)承擔的法律責任。

　　目前，已有一些法律法規規定了估價(jià)的法律責任：①《中華人民共和國刑法》（2006年6月29日修正文本）第一百九十八條規定：“保險事故的鑒定人、證明人、財產(chǎn)評估人故意提供虛假的證明文件，為他人詐騙提供條件的，以保險詐騙的共犯論處。”第二百二十九條第一款規定：“承擔資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會(huì )計、審計、法律服務(wù)等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節嚴重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。”該條第二款規定：“前款規定的人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。”該條第三款規定：“第一款規定的人員，嚴重不負責任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。”第二百三十一條規定：“單位犯本節第二百二十一條至第二百三十條規定之罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照本節各該條的規定處罰。”②《中華人民共和國公司法）（2005年10月27日中華人民共和國主席令第42號公布，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公司法》）第二百零八條規定：“承擔資產(chǎn)評估、驗資或者驗證的機構提供虛假材料的，由公司登記機關(guān)沒(méi)收違法所得，處以違法所得一倍以上五倍以下的罰款，并可以由有關(guān)主管部門(mén)依法責令該機構停業(yè)、吊銷(xiāo)直接責任人員的資格證書(shū)，吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照。承擔資產(chǎn)評估、驗資或者驗證的機構因過(guò)失提供有重大遺漏的報告的，由公司登記機關(guān)責令改正，情節較重的，處以所得收入一倍以上五倍以下的罰款，并可以由有關(guān)主管部門(mén)依法責令該機構停業(yè)、吊銷(xiāo)直接責任人員的資格證書(shū)，吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照。承擔資產(chǎn)評估、驗資或者驗證的機構因其出具的評估結果、驗資或者驗證證明不實(shí)，給公司債權人造成損失的，除能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯的外，在其評估或者證明不實(shí)的金額范圍內承擔賠償責任。”③《中華人民共和國證券法）（2005年10月27日中華人民共和國主席令第43號公布，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《證券法》）第一百七十三條規定：“證券服務(wù)機構為證券的發(fā)行、上市、交易等證券業(yè)務(wù)活動(dòng)制作、出具審計報告、資產(chǎn)評估報告、財務(wù)顧問(wèn)報告、資信評級報告或者法律意見(jiàn)書(shū)等文件，應當勤勉盡責，對所依據的文件資料內容的真實(shí)性、準確性、完整性進(jìn)行核查和驗證。其制作、出具的文件有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏，給他人造成損失的，應當與發(fā)行人、上市公司承擔連帶賠償責任，但是能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯的除外。”

　　不論是何種性質(zhì)的估價(jià)以及承擔的法律責任的大小如何，估價(jià)機構和估價(jià)師都應認真對待，勤勉盡責地去完成。其中鑒證性估價(jià)應“獨立、客觀(guān)、公正”，咨詢(xún)性估價(jià)應“為委托人爭取最大的合法權益”。本書(shū)講的主要是鑒證性估價(jià)。

　　5．下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯誤的是（ ）。（2007年試題）
　　A．房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)
　　B．房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證
　　C．房地產(chǎn)估價(jià)會(huì )有誤差而且不能有誤差范圍限制
　　D．房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

　　答案：C

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